出售在日本的不动产，如何可以少交税？
关键词：
来源：日本物语 2018-01-17 11:23:47
作者：
今天聊的这个税金主要是讲在日不动产让渡或买卖时，所产生的税金问题。
在日本卖房子的所得是根据时间来划分税率空间的，大概分成长期和短期两个时期。
五年是决定长期和短期的界限，那么长期和短期有何不同呢?
买房子在五年以内卖掉，所得税率是百分之三十，住民税是百分之九，共计百分之三十九。
买房子在五年以后卖掉，所得税率是百分之十五，住民税是百分之五，共计百分之二十。
举个例子：
花费两千万日元购买的房屋，过了两年就要卖掉，在此期间房屋上涨到了两千三百万日元，虽说因为这个房屋在两年内纯利润为三百万日元，但是实际拿到手的盈余是远远低于这个钱数的。
因为在日本，如果需要卖房的话，卖房所产生的一切花费都是要从这个纯利润中扣除的，大致算来，占到大头的是这四项：
1、中介手续费
2、测量费等土地和建筑物直接需要的费用
3、出售时支付的立退费
4、建筑物推倒时卖土地时的拆迁费等。
一般来说，这些费用一般会占到纯利润的近百分之八十左右，也就是说纯利润为三百万日元的房屋，光这些费用就占到了近二百五十万日元。
而如果你觉得说还能纯挣五十万日元还算不错的话，那么你就大错特错了。
看看上面，买的房子在五年内卖掉可是要上交百分之三十九的税的，这样说还要再扣除近二十万日元的税收。
这么说在日本卖掉一套两千三百万日元(一百三十多万人民币)的房子的画风是只能纯挣三十万日元(一万七千多人民币)，也就比日本普通工薪族的月薪稍微多一点罢了，而且这里还不考虑货币贬值情况。
看到这里，肯定很多人觉得还不够忙活的，日本卖房子税金竟然那么贵!
不要担心，这个是专门给投资房产的人准备的，这样的高税收完全是在打击在日本的炒房行为，这也是为何日本的不动产的价格如此透明的原因。
如果在日本生活的华人，卖掉自己仅有的住房，在税法上会有特别控除的，会优惠很多，那么如果是在日华人因自身生活所需卖掉房产又会经历什么呢?
个人在日不动产持有费用
一、固定资产税(购房后需每年缴纳)：这个是日本的国税，征收税收为土地评估价格×1.4%+房产评估价格×1.4%。
另外，置办在日不动产后五年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第六年税金会适当增加。
二、都市计划税(购房后需每年缴纳)：这个是日本地方税，大概是土地评估价格×0.3%+房产评估价格×0.3%。
三、物业管理费和物业修缮基金：该费用通常都是由物业管理公司代为收取，一户建无需缴纳。
四、其他保险费用：火灾地震保险费(每年约在两万日元左右)。
五、房屋托管：中介房屋代管需缴纳服务费，一般为月租金的百分之六左右(含消费税)。
六、税理士费用：税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是三万日元。
综合来说房屋持有一年的费用大概是房屋购买时总价的百分之二左右，还是那套两千万日元的房子，一年就要四十万日元的自持税收，如果沿袭以上的例子自持两年，那需要上交八十万日元的税收。
一般来说，凡是自用住房和小户型的，都能够享有很大程度的优惠，如果用途是大规格的别墅，所上交的自持费用是呈阶梯式上升的。
(日本人的房地产税收，或者有关日本税收的国家单位，类似国税局一样的图片)
个人在日不动产让渡税费
一、中介费：卖房和买房税率一样，房产交易价格×3%+六万日元
二、房产增值税：房产出售时若有增值溢价，需要对增值部分缴纳房产增值税。
三、产权转移登记律师费：依照买房时价格来看。
出售在日本的不动产，如何可以少交税？
关键词：
来源：日本物语 2018-01-17 11:23:47
作者：
今天聊的这个税金主要是讲在日不动产让渡或买卖时，所产生的税金问题。
在日本卖房子的所得是根据时间来划分税率空间的，大概分成长期和短期两个时期。
五年是决定长期和短期的界限，那么长期和短期有何不同呢?
买房子在五年以内卖掉，所得税率是百分之三十，住民税是百分之九，共计百分之三十九。
买房子在五年以后卖掉，所得税率是百分之十五，住民税是百分之五，共计百分之二十。
举个例子：
花费两千万日元购买的房屋，过了两年就要卖掉，在此期间房屋上涨到了两千三百万日元，虽说因为这个房屋在两年内纯利润为三百万日元，但是实际拿到手的盈余是远远低于这个钱数的。
因为在日本，如果需要卖房的话，卖房所产生的一切花费都是要从这个纯利润中扣除的，大致算来，占到大头的是这四项：
1、中介手续费
2、测量费等土地和建筑物直接需要的费用
3、出售时支付的立退费
4、建筑物推倒时卖土地时的拆迁费等。
一般来说，这些费用一般会占到纯利润的近百分之八十左右，也就是说纯利润为三百万日元的房屋，光这些费用就占到了近二百五十万日元。
而如果你觉得说还能纯挣五十万日元还算不错的话，那么你就大错特错了。
看看上面，买的房子在五年内卖掉可是要上交百分之三十九的税的，这样说还要再扣除近二十万日元的税收。
这么说在日本卖掉一套两千三百万日元(一百三十多万人民币)的房子的画风是只能纯挣三十万日元(一万七千多人民币)，也就比日本普通工薪族的月薪稍微多一点罢了，而且这里还不考虑货币贬值情况。
看到这里，肯定很多人觉得还不够忙活的，日本卖房子税金竟然那么贵!
不要担心，这个是专门给投资房产的人准备的，这样的高税收完全是在打击在日本的炒房行为，这也是为何日本的不动产的价格如此透明的原因。
如果在日本生活的华人，卖掉自己仅有的住房，在税法上会有特别控除的，会优惠很多，那么如果是在日华人因自身生活所需卖掉房产又会经历什么呢?
个人在日不动产持有费用
一、固定资产税(购房后需每年缴纳)：这个是日本的国税，征收税收为土地评估价格×1.4%+房产评估价格×1.4%。
另外，置办在日不动产后五年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第六年税金会适当增加。
二、都市计划税(购房后需每年缴纳)：这个是日本地方税，大概是土地评估价格×0.3%+房产评估价格×0.3%。
三、物业管理费和物业修缮基金：该费用通常都是由物业管理公司代为收取，一户建无需缴纳。
四、其他保险费用：火灾地震保险费(每年约在两万日元左右)。
五、房屋托管：中介房屋代管需缴纳服务费，一般为月租金的百分之六左右(含消费税)。
六、税理士费用：税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是三万日元。
综合来说房屋持有一年的费用大概是房屋购买时总价的百分之二左右，还是那套两千万日元的房子，一年就要四十万日元的自持税收，如果沿袭以上的例子自持两年，那需要上交八十万日元的税收。
一般来说，凡是自用住房和小户型的，都能够享有很大程度的优惠，如果用途是大规格的别墅，所上交的自持费用是呈阶梯式上升的。
(日本人的房地产税收，或者有关日本税收的国家单位，类似国税局一样的图片)
个人在日不动产让渡税费
一、中介费：卖房和买房税率一样，房产交易价格×3%+六万日元
二、房产增值税：房产出售时若有增值溢价，需要对增值部分缴纳房产增值税。
三、产权转移登记律师费：依照买房时价格来看。
综合来说让渡房屋需要收取费用均价约为房屋购买时的总价的百分之六左右，如果还是那套两千万日元的房子，则需要上交约一百二十万日元的税费。
过了两年，当这套房子涨到两千三百万的时候，彻底让渡这套房子，需要支付两百万日元的税收，如果是个人行为，还是能赚到一百万日元的。
那么，可以在让渡在日房产时“合理避税”吗?
原理上肯定是不行，但是大家可以巧用日本法律钻漏洞，合理避税。
一、如果买日本的新公寓，买一楼最便宜，因为如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层会比一楼多交近百分之十的固定资产税。
二、买日本的二手房最便宜，因为房龄越老，上缴的固定资产税越少，这一点倒是和中国不太一样。
三、买入新房后，六年以内卖掉的话，建筑部分的固定资产收税只有六年后的百分之五十左右。
四、在房子的用途上多下功夫，例如在东京，如果购入的不动产用于保育园，那么固定资产税将会免费;在冲绳，如果购入的不动产用于工厂，那么固定资产税将会免费。
五、在日本采用信用卡支付固定资产税，会获得比较可观的积分来抵消金钱支付。